Obras num imóvel arrendado

À luz do novo regime do arrendamento urbano, o que diz a lei?

Quando se assina um Contrato de Arrendamento, há direitos e obrigações que deverão ser cumpridos por ambas as partes, quer pelo senhorio quer pelo inquilino. Assim sendo, o inquilino tem de preservar e conservar o imóvel de forma a devolvê-lo tal como o recebeu quando assinou o Contrato de Arrendamento. Desta forma evita perder parte ou a totalidade da caução, uma vez que ela funciona como um fundo de garantia em relação à necessidade de realizar obras ou não. Por sua vez por parte do senhorio há o dever da manutenção e da preservação do imóvel arrendado durante a vigência do Contrato de arrendamento.

Segundo o artigo 1074.º do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias, ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.” Isto significa que o senhorio é obrigado a proceder e a suportar os custos resultantes de qualquer obra de reparação necessária para a segurança, conforto, tranquilidade e bem-estar dos inquilinos.

Devemos entender por obras de conservação ordinárias por exemplo, reparação, manutenção e limpeza de um imóvel. Obras de conservação extraordinária serão por exemplo, fissuras nas paredes, instalação elétrica deficiente, infiltrações, etc.

Estas obras só serão realizadas e suportadas pelo senhorio se não houver indícios de mau uso.

Isto quer dizer que, caso se verifiquem danos no imóvel arrendado, incluindo os estores, se forem resultado de uma má utilização por parte do inquilino, o senhorio tem o direito de recusar-se ao pagamento de qualquer obra e inclusivamente como já referido, não devolver parte ou a totalidade da caução no caso da resolução do Contrato de Arrendamento.

Quem pode pedir a execução das obras?

No NRAU, a maioria das obras é da responsabilidade do senhorio, mas isso não significa que tenha de ser ele a pedir a execução das obras.  Pode também ser o inquilino a procurar e a encontrar uma empresa que faça a execução das mesmas. Cabe sempre ao senhorio a responsabilidade de pagar as obras. O inquilino, caso tome esta iniciativa, terá de comunicar ou notificar a sua intenção e motivo ao senhorio por carta registada com aviso de receção.  Relativamente ao orçamento da empresa que executa a obra, deve haver acordo entre as partes envolvidas uma vez que é o senhorio que vai pagar as obras. Nesse sentido, torna-se importante frisar que o senhorio tem de dar autorização por escrito.

Se caso haja uma urgência, que esteja a afetar a segurança e o bem-estar do inquilino, a lei permite que, como se trata de uma obra de caracter urgente, a mesma se possa realizar sem a autorização escrita do proprietário. Terá sempre é de avisar e informar o senhorio que irá proceder a obras, devido à sua urgência. É importante que o faça.

Caso o senhorio recuse fazer as obras de carácter urgente ou mesmo de manutenção, uma vez que é obrigado por lei, o inquilino tem justa causa para cessar o contrato de arrendamento. Assim sendo, o senhorio terá de devolver a caução ou garantia dada pelo inquilino. É o senhorio que está em incumprimento e não o inquilino.